세법의 잦은 변경 및 종합부동산세(종부세) 현실화 정책 추진으로 인한 실제적인 납부 기준을 익혀 소유한 부동산의 처분 또는 보유를 계획하여 현실에 맞는 대응을 하기를 바랍니다.
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잦은 세법 변경으로 부동산을 보유 또는 처분해야 하는지 고민이 많을 겁니다.
이번 칼럼은 부동산 보유세 중 하나인 종합부동산세(종부세)에 대한 모든 것을 파헤쳐서 내가 소유한 부동산을 보유 또는 처분할지에 대한 나만의 판단 기준을 세울 수 있도록 최대한 많은 정보를 작성하였습니다.
부동산을 업으로 고객에게 정보를 제공하는 이들과 직접 나의 자산의 처분을 어떻게 해야 좋을지 혹은 예상 세금을 어떻게 산출할지 종합부동산세 계산기처럼 샘플 계산 과정도 담았으니 미리 산출하여 대응할 수 있기를 바랍니다.
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본 컬럼은 주택을 기준으로 작성되었으며, 토지 등의 경우 별도 기준으로 적용되기에 필히 별도로 확인하시기를 권장드립니다.
목차
- 종부세 기준 1가구 1 주택이란
- 신탁부동산
종합부동산세 기본정리
- 배경(뜻) : 일정 금액 이상의 고액 부동산 혹은 여러 채의 부동산을 소유한 보유자에게 종합부동산세를 부과하여 조세 형평성을 맞추기 위해 설립되었으며 2005년부터 시행되었습니다.
- 납부 대상자 : 인별로 소유한 주택의 공시 가격 합계액이 6억 원을 초과할 경우 대상자가 된다(1세대 1 주택의 경우 9억 원 초과 시)
- 과세기준일 : 재산세와 동일하게 매년 6월 1일 소유자를 대상으로 부과됩니다.
- 납부 기준(과세표준) : 주택의 경우 건물과 토지를 각각 구분하여 인별 합산한 결과에서 6억 원을 초과한 부분에 대해서 과세됩니다.
- 납부 기간 : 매년 12월 1일 ~ 12월 15일
- 납부 방법 : 기본은 일시납이나 분할 납부도 가능합니다.
분할 납부의 경우 세액이 250만 원을 초과할 경우 납부 기한 부터 6개우러 이내 납부하여야 합니다.
- 250만원을 초과할 경우 250만원을 납부하고 남은 금액을 분납할 수 있으며, 500만 원을 초과할 경우 50% 이하의 금액 부분을 분납할 수 있습니다.
종합부동산 세율(종부세율) 현황 VS 개정 인상폭
2020년까지는 기존 세율 (2 주택 이하 0.5~2.7%, 3 주택 이상 0.6%~3.2%)이 적용되었으나 2021년부터는 1 주택자의 경우 큰 차이는 없겠으나 다주택자와 법인의 경우 이야기가 다릅니다.
다주택자의 경우 1~2 주택자와 비교 2배 수준이며, 법인의 경우 2주택 이하는 3%, 3 주택 이상은 6%로 각 각 개인의 세율표 중 최고 세율이 적용되어 세부담이 상당할 것으로 보입니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 (조정지역 1주택) |
다주택 (조정지역 2주택 / 비조정지역 3주택 이상) |
||||
| 현행 | 개정 | 현행 | 개정 | |||
| 개인 | 법인 | 개인 | 법인 | |||
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.6% | 3% | 0.6% | 1.2% | 6.0% |
| 6억원 이하 | 0.7% | 0.8% | 0.9% | 1.6% | ||
| 12억원 이하 | 1.0% | 1.2% | 1.3% | 2.2% | ||
| 50억원 이하 | 1.4% | 1.6% | 1.8% | 3.6% | ||
| 94억원 이하 | 2.0% | 2.2% | 2.5% | 5.0% | ||
| 94억원 초과 | 2.7% | 3.0% | 3.2% | 6.0% | ||
예시)
개인
비조정지역 2 주택 / 공시 가격 합계 9억 원
- As-Is 9억 원 - 6억 원 = 3억 원 * 세율(0.5%) = 150만 원
- To-Be 9억 원 - 6억 원 = 3억 원 * 세율(0.6%) = 180만 원 → 30만 원 상승(20% 상승)
조정지역 2 주택 / 공시 가격 합계 9억 원
- As-Is 9억 원 - 6억 원 = 3억 원 * 세율(0.6%) = 180만 원
- To-Be 9억 원 - 6억 원 = 3억 원 * 세율(1.2%) = 360만 원 → 180만 원 상승(100% 상승)
법인
비조정지역 2 주택 / 공시 가격 합계 9억 원
- As-Is 9억 원 - 6억 원 = 3억 원 * 세율(0.5%) = 150만 원
- To-Be 9억 원 - 0억원 = 9억원 * 세율(3.0%) = 2,700만 원 → 2,550만 원 상승(1,000% 이상 상승)
조정지역 2 주택 / 공시 사격 합계 9억 원
- As-Is 9억 원 - 6억 원 = 3억 원 * 세율(0.6%) = 180만 원
- To-Be 9억 원 - 0억원 = 9억원 * 세율(6.0%) = 5,400만 원 → 5,220만 원 상승 (2,000% 이상 상승)
※ 개인의 경우 세율 인상폭보다는 대체적으로 부동산 상승 가격이 앞지를 수 있어 보유 쪽으로 기울겠지만, 법인의 경우 세율 인상도 중요하지만 기본공제 6억 원 조건이 사라져 기존과 대비 적게는 10배 이상에서 많게는 20배 이상까지 세부담이 늘게 되고, 세부담 상한제도 미적용되기에 법인 매물이 2021년 6월 1일 전에 상당 부분 처분이 될 것으로 보입니다.
종부세율 계산기 흐름도
| 구분 | 주택분 |
| 공시가격 | 주택공시가격 |
| (-) 공제금액 | 6억원(1세대 1주택자 9억원) |
| (*) 공정시장가액 | 21년 기준 95% 22년 이후 100% |
| (=) 종부세 과세표준 | |
| (*) 세율 | |
| (=) | 종합부동산 세액 |
| (-) 공제할 재산세액 등 | 기 납부한 재산세 등 제외 |
| (=) 산출세액 | |
| (-) 세액공제 | 1세대 1주택 - 보유 5년 20%, 10년 40%, 15년 50% - 연령 60세 10%, 65세 20%, 70세 30% ※ 중복적용 가능(한도 70%) |
세금 계산은 아래와 같습니다.
[공시 가격 합계 (-) 공제금액] (*) 공정시장가액 (*) 세율 (-) 기납부 재산세 (-) 세액 공제
위 항목에서 말한 바와 같이 법인의 경우 지방세법상 특 외건을 제외하고는 기본공제 항목이 사라져 공시 가격에 공정시장가액을 바로 적용하면 됩니다.
계산 예시)
[공시 가격 15억 원 - 기본공제 9억 원] * 공정시장가액 95% * 세율 0.8% - 세액공제 60%(보유 10년, 소유자 65세 이상) = 182.4만 원
일반인이라면 456만 원을 내겠지만, 보유 10년과 연령 65세 이상이 중복 공제 적용되어 40%만 납부하게 됩니다.
실질적으로 지역에 따라 다르겠지만 1 주택자의 경우 종합부동산세로 인하여 납부할 금액이 부동산 상승분을 따라가기는 힘들 것입니다.
합산배제 신고 방법
민간의 공공임대 등에 직접적인 참여를 이끌고자 보유한 주택들 중 특정 조건을 충족하면 종소세 기준 주택수 합산에서 배제를 하게 되고 그만큼 보유세인 재산세 및 종합부동산세를 감면받을 수 있습니다.
합산배제 신고는 매년 6/1일 과세기준일 기준 합산배제 주택을 보유하고 있는 납세자는 9/16~9/30까지 합산배제 신고서를 제출하여야 종부사 합산배제를 받을 수 있습니다. 다만, 2007년 이후 합산배제 신청을 하고서 변동이 없는 경우는 제출하지 않아도 되며 변동이 있는 경우에만 변동내역 데 대하여 제출하면 됩니다.
임대주택
임대주택의 경우 아래와 같이 합산배제를 받을 수 있습니다.
합산배제 가능한 임대주택의 종류는 총 6가지이나 일반적으로 가장 많이 적용될 것으로 매입임대로 사료되며, 건설, 기존 임대사업자를 하나로 묶고, 그 아래 현재 시점에서 적용받기 어려운 미임대, 리츠/펀드, 미분양 임대주택의 경우 별도 표기하였으니 그 부분은 넘어가도 무관하겠습니다.
- 건설임대주택 - 전용면적 149㎡이하, 2호 이상, 공시 가격 6억 원 이하, 임대기간 5년 이상, 임대료 연 증가율 5% 미만 → 장기는 임대기간 8년 이상
- 매입임대주택 - 면적 무관, 1호 이상, 6억 원 이하(비수도권 3억 원 이하), 임대기간 5년 이상, 임대료 연 증가율 5% 미만(2019년 2월 12일 이후 갱신 또는 새로 계약서 작성한 것부터 적용) → 장기는 임대기간 8년 이상
- 기존 임대주택 - 85㎡이하(수도권 제외 읍 면 100㎡이하), 2호 이상, 공시 가격 3억 원 이하, 임대기간 5년 이상,
그 외 미임대 민간건설임대주택, 리츠/펀드 매입임대주택, 미분양 매입임대주택이 있으며, 위 임대주택 등록에도 불구하고 아파트를 신규 신청할 경우 합산배제가 되지 않으니 참고하기 바랍니다.
사원용 주택 등
이 부분은 기업들이 사원복지를 위해 사원용 기숙사 및 주택을 제공하게 될 경우 배제 혜택을 주며 그 외에도 가정어린이집 등 여러 배제 기준이 있다, 다만, 실제 기준에서 실제 일반 분들이 적용받을 만한 부분은 많지 않으며, 가정어린이집, 사원용 주택, 기숙사 등 외에는 일반적으로 충족하기 어려운 경우입니다.
종부세 그 외 사항
종부세법 기준 1세대 1 주택자
1세대 1 주택자의 실제 거주하는 자로서 세대원 중 단독으로 소유한 경우를 이야기한다. 예를 들어 부부 공동명의로 1개 세대에서 1 주택을 소유한 경우 실제 개수는 1 주택으로 보지만 1세대 1 주택자로서 9억 원 공제를 받지 못합니다.
즉 같은 1세대 1 주택이라 해도 부부 공동명의 시에는 각각 6억원 공제후 종부세가 부과되며, 단독명의시 9억원 공제 후 세금이 부과됩니다.
또한 부부 공동명의시에는 보유기간 공제 및 연령 공제를 받지 못하게 됩니다.
예외 사항으로는 1. 혼인한 날로부터 5년, 2. 동거봉양 합가 한 날로부터 10년 동안 각 1세대로 봅니다.
신탁 주택 주택수 산정기준
신탁 주택의 경우 위탁자(원래 주인)의 주택수에 산정되어 종부세가 청구됩니다.
신탁 주택에 대한 세법에서 여러번 변경된 배경은 이렇다. 기존 부동산 신탁을 통해 주택수 산정에서 제외되며, 재산세 및 종합부동산세를 파하는 절세 전략을 이용하곤 했습니다.
기존의 경우 부동산을 신탁하게 되면 소유는 수탁자가 가지게 되며 재산세 등은 납부를 위탁자가 하였습니다.
그 경우 위탁자가 재산세 등을 체납해도 소유가 달라 신탁주택에 제재를 가할 수 없게 되어 2014년 수탁자에게 재산세 등 납부 의무를 부과하게 되었는데 이에 법의 허점을 이용하여 재산세 및 종합부동산세 절세 방안으로 주택을 신탁함으로써 세금을 파하게 되어 오는 2020년 세법이 개정되어 신탁 주택도 주택수에 산정되며 세금 납부 의무도 위탁자 즉 실소유자에게 부과되게 되었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 조정지역에 2 주택을 보유하고 있었는데 7월 이후 주택 1개소가 조정대상지역에서 해제된 경우 어떻게 되는가?
A. 과세기준일이 6월 1일이기 때문에 당해연도 종부세는 2 주택 기준으로 납부하며 익년도부터 일반세율이 적용된다.
Q. 비조종 지역의 3 주택자가 1개 호수를 임대사업자 등록할 경우 어떻게 되는가?
A. 합산배제 조건 충족 시 2 주택자 소유주로 보아 일반세율이 적용된다.
Q. 조정지역 2채를 부부 공동명의로 각각 소유하게 된 경우
A. 각각 2 주택자로 보아 다주택자 세율이 적용된다.
Q. 법인 주택 공시 가격이 6억 원 이하의 경우 종부세가 과세되는가?
A. 6억 공제가 없어져 납부하나 지역별 시행령에서 정하는 경우 별개이다.
Q. 임대료 상한을 위반하게 되면 어떻게 되나?
A. 위반 연도와 그다음 연도까지 합산배제 대상 제외가 된다.(2년간)
Q. 20년 7월 11일 이후 아파트 장기임대주택 등록 시 합산배제를 받을 수 있나?
A. 20년 7월 11일 이후 등록시 아파트는 합산배제받을 수 없다.
단, 20년 7월 10일 이전에 등록 신청한 경우는 합산배제 받을 수 있다.
Q. 아파트 외 주택을 장기임대주택 등록하면 종부세 합산배제 받을 수 있나?
A. 법인 및 개인의 경우 받을 수 있으나 20년 6월 18일 이후 조정대상지역에서 사업자등록을 신청한 경우 장기일반 민간 매입임대주택은 종부세 합산배제 대상에서 제외된다.
이상 종합부동산세(종부세) 계산방법 및 세금흐름과 개정 전후 세율에 대한 비교를 하였습니다.
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